2018地产央企众生相:金茂、招商超车,中冶置业、葛洲坝掉队

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发布时间:2019-01-18 13:57

2018地产央企众生相:金茂、招商超车,中冶置业、葛洲坝掉队

2019-01-18 08:51来源:蓝鲸财经战略/房地产/融创

原标题:2018地产央企众生相:金茂、招商超车,中冶置业、葛洲坝掉队

在国资整合的大背景下,对于地产央企而言,倘若无法做大,或许将面临着被整合的命运。2010年3月下旬,国资委发布“退房令”,限制除16家以房地产为主业的央企外,其余78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。此后,国资委又增加了5家获得准许经营房地产业务的央企。蓝鲸房产以其中16家为样本,试图描摹出地产央企在过去一年中的发展路径。

整体来看,2018年,16家地产央企分化愈演愈烈。据克而瑞数据显示,保利发展(SH:600048,简称“保利”)、中国海外发展(HK:00688,简称“中海”)、华润置地(HK:01109)仍保持着领先地位,处于地产央企前三;以中国金茂(HK:)00817、招商蛇口(SZ:001979)、等通过奋起直追,业绩实现高速增长;而包括中冶置业(SH:601618)、葛洲坝地产(SH:600068,简称“葛洲坝”)为代表的地产央企则在规模上落后于人,成为“掉队生”。

地产央企龙头:保利发展“回归前三”大业未成,中海地产守“稳”字诀

在地产央企销售业绩排名中,保利发展、中海地产始终位居前两位。

2019年1月14日,保利公布公告称,截至12月末,保利2018年全年实现签约金额4048.17亿元,实现签约面积2766.11万平方米。

凭借此业绩,保利坐稳了“地产央企一哥”的位置,位于房地产行业总榜第5位。然而,在2018年年初保利集团董事长宋广菊喊出“总规模回行业前三”之后,保利与第4名融创中国(HK:01918,简称“融创”)的差距却不断被拉大。根据克而瑞地产研究中心的统计,2017年,融创以3620亿元的流量金额位列排行榜第4名,彼时双方差距为469.8亿元,而截至2018年年底,这一数据为601.33亿元。

在2018年前7个月,保利曾一度超过融创登上房地产行业第四位,但自8月份开始,保利不但被融创“反超”,且差距不断拉大。据蓝鲸房产梳理,2018年前7月,保利实现签约销售额2391.99亿元,领先融创115.19亿元。2018年8月份,融创凭借403.2亿元的单月合同销售金额“反杀”保利,在接下来的4个月,融创继续积极出货,分别以533.5亿元、522.4亿元、449.3亿元和446.0亿元销售额,稳住了自己的“江湖地位”。

除了业绩增速不及融创外,保利的新增土储也不及融创,在克而瑞统计的《2018年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》中,其新增土地货值位列碧桂园(HK:02007)、融创中国、中国恒大(HK:03333)及万科(SZ:000002)之后,这让其“重回行业前三”的梦想更加雪上加霜。

不过,也有业内人士认为,保利回归行业前三并非没有可能。 2017年11月30日晚,保利地产(600048.SH)宣布,拟采用现金方式收购实际控制人保利集团全资持有的保利(香港)控股有限公司50%股权,后者是保利集团旗下另一家主营地产业务的香港上市公司。于这场整合,彼时有分析称:“保利想要维持行业龙头地位,通过与保利置业的持续整合不失为一个好的机会。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示:“保利这两年的市场和产品定位是站在2016-2017年房地产业务持续升温的角度进行的,但2018年市场开始降温,所以如何抵御市场降温风险很关键。从这个角度看,当前对于此类企业来说,业绩差距变大,还是要反思对于地产周期的把控问题。后续保利预计会加大收并购规模,其企业品牌影响力比较大,相应的地产投资总体上还是具有较好的优势,重回前三的战略目标理论上也还是有机会完成的。”

央企第二名中海地产,则一直追逐稳健发展。根据克而瑞地产研究中心的统计,2018年,中海地产全年流量金额为2687.9亿元,较2017年增长33.48%,继续位列排行榜第七名。除了销售与排名上的稳健外,中海董事局主席兼行政总裁颜建国还曾对外表示:“政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,所以目前我们对市场保持高度谨慎态度。我们宁可错失一些机会,也不想投错几块地。”

“弯道超车”型央企:中国金茂提高销售目标,招商蛇口业绩再进一步

在地产央企销售业绩排名中,有几家央企的销售增幅较为明显。其中,2018年,在克而瑞统计的房企百强排行榜中,招商蛇口上升2位至12名,中国金茂上升了5位至第24名,五矿地产上升12位至105名,增速尤为突出。

蓝鲸房产注意到,2018年上半年,五矿地产录得签约销售额约28.1亿元人民币,仅完成全年销售目标的18.7%,到了下半年,五矿地产积极推盘,最终超额完成了全年销售目标。

事实上,在2017年的业绩发布会上,时任五矿地产副主席兼董事总经理及执行董事的何剑波就表达了其欲快速做大规模的决心:“今年去化率目标是78%。为什么定78%?是因为要加快公司销售,公司规模现在不是很大,我们希望加速去化,所以定的这个目标比以前要进取一些,希望也给股东带来更多的回报。”

在做大规模的规划之下,五矿地产近年来频繁在热点城市拿地。公开资料显示,截至2017年底,五矿地产已在1.5至二线城市合共卖入9地块,包括南京4个项目,武汉2个项目,广州、佛山、香港各1个项目,共为公司提供157万平方米开发面积,每平方米均价为1.45万港元,估计会提供货值约500亿港元。而在房企今年的业绩构成中,长三角区域、粤港澳大湾区均呈现出了不错的业绩。加速去化,提前布局热点城市的战略,让五矿地产业绩取得了较快增长。

而位于排名提升速度第二名的中国金茂,2018年,先是制定了1000亿元的销售目标,在业绩看涨的情况下,其将业绩目标提升至1200亿元。2019年1月4日,中国金茂发布公告显示,2018年1—12个月,中国金茂累计取得签约销售金额约1280亿元,同比增长约85%,增速位居地产央企的首位。

值得注意的是,2018年,虽然调控政策在第四季度露出了松动的迹象,但“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”仍是主基调,在此环境下,虽然大部分企业如约完成了年度销售目标,但于逆市中上调销售目标的却只有中国金茂一家,因此,它的成长路径具有一定借鉴意义。

“中国金茂战略路线比较特殊,在众多龙头房企纷纷选择城市下沉,布局三四五线的大背景下,金茂却选择深耕核心一线城市和省会二线城市策略,并收获了较好的品牌口碑。从销售的价格来看,由于金茂主力布局改善及高端产品,收获了不错的溢价空间,也创造了销售金额快速增长的结果。”58安居客研究院首席分析张波对蓝鲸房产表示。

亿翰智库华北区域项目经理彭建也对蓝鲸房产分析道:“金茂属于产品能力较好型企业,通过布局一二线城市做品牌溢价,提高利润,弱化周期波动的影响。另一方面,金茂与多个地方政府签订战略合作,通过一二级联动的模式获取土地资源,也持续补充其后续开发动力。”

蓝鲸房产注意到,在深耕一二线城市的同时,中国金茂也在加速全国化来对冲风险。根据金茂官方公布数据,2018年,金茂新进入了济南、西安、徐州、泉州、常州、南通、株洲、东莞、昆明、开封、贵阳等11个城市。除中国金茂之外,华润置地2018年销售业绩也有明显提升。2018年,华润置地实现总合同销售金额约人民币2106.75亿元,同比增长38.46%。相较于年初1830亿元的销售目标,其目标完成率达到了115%。

地产央企掉队者:中冶置业并入五矿后显颓势,葛洲坝地王僵局难解

有人弯道超车,有人却急速下滑。蓝鲸房产据克而瑞的数据梳理,2018年,因与保利发展合并业务,保利置业的排名下降至第65名,中冶置业下降18位至第89名。而在2015—2016年频繁拿地王的葛洲坝地产,则下滑15位至第144名,其全年流量金额为117.9亿元,仅比去年增长了0.5亿元。

在业内人士看来,葛洲坝业绩增长缓慢与其前几年高价拿地的策略有关。在2015年、2016年楼市火爆之际,葛洲坝在北京、南京、杭州等地拿下了多宗“地王”。然而,自2016年年底,调控政策开始收紧,重点城市相继进入了“五限”时代,限价之下,这些高价地反成烫手山芋。

严跃进指出:“这些‘地王’将面临三种选择,第一,长效机制下,有可能风光地王变吸金黑洞,大量资金的沉淀与持续投入会考验房企的实力与耐心;第二,资金紧张,低价甩货;第三,卖股求存,引入支持者继续坚持下去。“

对于这些“掉队”央企的命运,张波指出:“其实已经有不少国企主动选择了‘去地产化‘,譬如鲁能就非常明显,也有不少国企选择逐步收缩在房地产行业的布局,因此在行业集中度不断提升的大背景下,未来被吸收整合的事例会逐步增多。“

值得注意的是,除做大自身业务外,部分央企还通过入股民营房企的方式来做大做强,如中交地产(SZ:000736)收购绿城中国(HK:03900),华侨城(SZ:000069)参股禹洲地产(HK:01628),在这种模式下,最终谁会被吃掉还有待进一步观察。

在房地产行业“房住不炒”政策导向中,市场逐渐“退热”。随着大环境的变化,即便是央企,也没有捷径可循。近年来,地产央企的分化形势愈发明显,不进则退的生存法则推动着行业向高度集中化前进的同时,留给掉队者的时间亦愈来愈少了。返回搜狐,查看更多

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